Balandis NT rinkoje: trijų ekspertų įžvalgos

Vienos didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių „Realco“ duomenimis, šių metų balandį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 233 būstai, iš kurių 120 ekonominiame, 98 vidutiniame ir 15 prestižiniame segmente. Tai 4,5 karto mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, tačiau dukart daugiau nei šių metų kovą, rašoma bendrovės pranešime žiniasklaidai.

Ekspertų vertinimu, pirkėjų šokas ir įtampa dėl karo Ukrainoje po truputį blėsta, tačiau išlieka nerimas dėl vis labiau įsibėgėjančio pinigų nuvertėjimo.

„Pirkėjų gretose įsivyrauja supratimas, jog dėl nestabilių statybos kainų nauji NT projektai į rinką bus paleidžiami kur kas lėčiau, liks mažiau pardavimų „iš brėžinių“. Tai suprasdami žmonės skuba rinkis būstą projektuose, iki kurių statybų pabaigos liko kuo mažiau laiko. Pirkėjų aktyvumas balandį buvo stebimas visų segmentų projektuose, ypač tuose, kur projektas yra arti statybų pabaigos arba vystytojo turima reputacija leidžia patikėti, kad įvardinti projekto vystymo terminai bus išpildyti“, – pastebi bendrovės „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas.

NT projektas „Go Life“. Foto: „Realco“.

Jei prieš pusmetį 50-70 proc. būstų būdavo parduodami dar brėžinių stadijoje ar pačioje statybų pradžioje esančiuose projektuose, tai balandį net 65 proc. visų mėnesio pardavimų įvyko projektuose, kuriuose statybų baigtumas viršija 50 proc. Būstų pardavimai „iš brėžinių“ arba projektų statybų pradžioje sudarė vos ketvirtadalį visų pardavimų.

Staigus kainų šuolis

Toliau brangstant statyboms ir formuojantis deficitinei rinkai, balandį pirminėje sostinės rinkoje likusių laisvų būstų kainos šovė aukštyn – fiksuotas 3 proc. augimas. Jei naujas būstas Vilniaus mieste kovo pabaigoje vidutiniškai kainavo 2621 eurą už kv. metrą, tai balandžio pabaigoje – jau 2689 eurus už kv. metrą. „Realco“ finansų direktorius atkreipia dėmesį, kad anksčiau panašaus dydžio augimas būdavo fiksuojamas per visus metus.

„Tiesa, vidutinis kainų augimo tempas ne visada parodo visą teisybę. Pavyzdžiui, ekonominio segmento būstų kainos augimas yra lėtesnis – per šiuos metus toks būstas brango 100-200 eurų už kvadratinį metrą. Tuo tarpu vidutiniame segmente fiksavome net 400-600 eurų už kvadratinį metrą siekiančius kainų šuolius. Taip yra dėl to, kad šio tipo būstų Vilniuje lieka vis mažiau“, – sako L. Cicėnas.

Prestižinio segmento būstų, anot jo, praktiškai išvis nebelikę, todėl naujiems projektams pasiekus rinką, tikėtina, jog pamatysime tokius kainų rekordus, kokių dar niekada nėra buvę.

Nauji projektai nesustos

NT eksperto vertinimu, didėjančios būstų kainos ir pirkėjų aktyvumas vystytojams įkvepia tikėjimo savimi ir rinka, mat po karo pradžios smarkiai išaugusios statybų kainos kėlė klausimų, ar vis dar apsimokės vystyti projektus – ypač ekonominiame segmente.

„Kylant būstų pardavimo kainoms ir šiek tiek stabilizavusis statybų kaštams, nauji projektai sustoti neturėtų. Tačiau nesikeičiant bendrai situacijai rinkoje, gyventojams rasti pigų būstą bus vis sunkiau“, – prognozuoja „Realco“ finansų direktorius.

Įvertinus šių metų duomenis, balandis bendrovei „Realco“ pardavimų atžvilgiu buvo sėkmingiausias metų mėnuo. Iš viso bendrovė balandį pardavė 51 butą, iš kurių 18 parduota projekte „7 vakarai“, 31 – „Go Life“ ir 2 – „Prie Vilnelės“. Viena pagrindinių sėkmingų rezultatų priežasčių – tai, kad šie projektai beveik baigti statyti ir jau šį rudenį naujakuriai bus kviečiami pasirašyti notarines pirkimo-pardavimo sutartis.

„Mūsų pranašumas – rinkai pasiūlėme deficitinį produktą, nes baigtų ar baigiamų statyti projektų pasiūla šiuo metu yra labai ribota“, – akcentuoja L. Cicėnas.

Bendrovė taip pat tęsia statybos darbus projektuose „Prie Vilnelės“ ir neseniai pradėtame statyti „Algirdo 3“. Artimiausiu metu „Realco“ tikisi pradėti statybos darbus Antakalnyje, projekte „Vileišio 27“, taip pat projektuoja keletą kitų naujų gyvenamųjų projektų. 

Ukrainoje vykstantis Rusijos pradėtas žiaurus karas, sankcijų pastarajai aidai globaliai ekonomikai ir atskiriems sektoriams, pandemijos prieš dvejus metus sukelti sunkumai atskiriems rinkos sektoriams, net kai kurių plėtotojų stabdomi pardavimai ar pasiūlos sausra – niekas neužgožia paklausos Vilniaus pirminėje būsto rinkoje. Balandį rezervacijų skaičius, preliminariais „Citus“ analitikų duomenimis, sostinėje beveik padvigubėjo – susitarta dėl 288 butų („Citus“ valdomuose projektuose Vilniuje ir Kaune sudaryta 19 sutarčių) ir kotedžų pardavimo, nors kovą, kai šis skaičius siekė 158, dalis ekspertų signalizavo rinkos letargą.

Vilniaus būsto rinkos dinamika, 2022 m. Infografika: „Citus“ .

„Akivaizdu, kad Vilniuje būstų paklausa yra: žmonėms reikia, jie nori įsigyti namus, o į situaciją drąsiau linkę žiūrėti klientai nei verslai. Savaime, pats skaičius nėra įspūdingas – pernai jis buvo bene 4 kartus didesnis, bet akivaizdu: pirkėjai sako, – duokit mums butus ar kotedžus, mums jų reikia ir mes nusiteikę pirkti. Juolab, kad kainos auga nuolat ir tam kol kas galo nematyti, todėl, racionaliai mąstant, bet koks delsimas priimti sprendimą kainuos brangiai“, – bendrovės pranešime žiniasklaidai cituojamas NT paslaugų kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Per mėnesį vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainos sostinėje augo kiek mažiau nei 2,5 proc. – nuo 2 955 iki 3 024 Eur; tačiau kai kuriuose populiariuose projektuose augimas siekė ir 8, 10, ir net 14 proc. Turint omenyje, kad tai vyksta net įtemptomis aplinkybėmis, kurios, kai kurių rinkos dalyvių nuomone, turėjo nusmukdyti paklausą ir sustabdyti kainų kilimą.

„Kainos neturi, kur trauktis, dainelė kartojasi: brangsta medžiagos ir statybos darbai, nuolat mažėja pasiūla, tačiau yra dar vienas veiksnys, kuris gali staigiai pabranginti būstus ir pirminėje ir antrinėje rinkose, – sako „Citus“ ekspertas. – Būstų nuomos rinkoje darosi taip pat seniai nematyti dalykai: pandemijos pradžioje susitraukusi nuomos rinka šį sukrėtimą, tikriausiai, jau beveik pamiršo, o pasiūla joje nuo šių metų sausio susitraukė net šešis kartus. Šešis kartus, Karlai! Natūralu, kad labai reikšmingai išaugo ir nuomos kainos, o tai, neabejotinai, vertinant ilgo periodo investicijas, vers žmones svarstyti būsto pirkimą, daugės ir būsto investicijai poreikis. Tai taip pat smarkiai didins spaudimą kainoms augti.“

Nuomos rinka, pasak Š. Taručio, suaktyvėjo ir dėl žmonių, bėgančių iš karo zonos Ukrainoje ar prieš kurį laiką atvykusių iš Baltarusijos, srauto. Sparčiai augant nuomos kainoms vis patrauklesnis tampa būsto įsigijimas ir tai katalizuoja pardavimus. Tačiau ir šiame segmente pasiūla labai traukiasi: Vilniuje balandį rinktis buvo galima vos iš 3 202 naujų būstų, nors didžiausiame Lietuvos mieste reikėtų, faktiškai, dvigubai didesnio asortimento. Tuo tarpu per mėnesį rinkoje pasirodė vos du nauji etapai – naujų projektų nebuvo nei vieno.

Tiesa, Kauno pirminė būsto rinka neturėjo nė tiek: laikinojoje sostinėje „Citus“ analitikai nefiksavo tik pasiūlos sumažėjimą – čia nebuvo pristatyta nei vieno naujo projekto ar etapo. Balandį Kauno rinkos „sandėlį“ sudarė 1 176 būstai.

Vidutinės kainos čia taip pat pasikeitė panašiai kaip Vilniuje: padidėjo nuo 2 072 iki 2 124 Eur už kv. m. Naujų šeimininkų sulaukė 59 butai ir kotedžai – 34 proc. daugiau nei kovą. 

Balandį Vilniuje parduota 300 naujų butų, tai net 78,6 proc. daugiau nei kovą. Aukštos klasės būsto pirkėjų aktyvumas pirmo ketvirčio vidurkį viršijo tris kartus.

Iš visų balandį parduotų butų 48 proc. sudarė vidutinės, 40 proc. – ekonominės, 12 proc. – aukštos klasės būstas.

„Matyti, kad aukštos klasės būsto pardavimai atsigavo sparčiausiai ir šoktelėjo iki 12 proc. visų pardavimų, palyginti su 4 proc. vidurkiu per pirmąjį ketvirtį. Turint mintyje, kad visa pasiūla aukštos klasės būsto rinkoje tesudaro 9 proc., galime matyti, kad praėjus pirmajam šokui dėl karo Ukrainoje ir įsibėgėjus infliacijai, pirkėjai netruko grįžti prie sprendimo pirkti. Pasiūla šiame segmente itin maža, todėl spaudimas dėl sparčiai mažėjančio pasirinkimo padėjo apsispręsti ir daliai abejojusių“, – sako „Darnu Group“ Turto valdymo direktorius Mantas Umbrasas.  

Anot jo, pirmieji į rinką sugrįžo ieškantieji būsto sau ir dėl karo atidėję sprendimą  pirkti, o paskui juos po truputį grįžta ir investuotojai.

Dauguma butų Vilniuje balandį parduoti statomuose projektuose, planuojamuose – tik 6 proc., pažymima bendrovės pranešime žiniasklaidai. Anot M. Umbraso, ateityje tikrai matysime mažėjančius pardavimus iš brėžinių, nes esant dabartiniam neužtikrintumui ir infliacijai plėtotojams sudėtinga prognozuoti būsimas statybų kainas.

„Sveika pasiūla paprastai laikomas per metus parduodamų butų kiekis, kas paprastai Vilniuje yra apie 4.500-5.000 butų. Šiuo metu Vilniuje yra rekordiškai žema pasiūla – apie 2.000 butų (iš jų aukštos klasės – 170) ir šis skaičius sparčiai mažės, nes kai kurie plėtotojai, negalėdami fiksuoti kainos ankstyviausioje stadijoje, jau paskelbė apie lėtinamus arba iš viso stabdomus pardavimus“, – sako M. Umbrasas. Pasak jo, artimiausiu metu dėl itin menkos pasiūlos greičiausiai matysime ir bendros naujo būsto sandorių statistikos kritimą.

Balandį Vilniuje iš viso parduoti 36 aukštos klasės būstai, daugiau nei trečdalis iš jų – „Darnu Group“ kuriamame Paupyje. Šiemet įmonė čia ketina pradėti tris naujus etapus ir iš viso rinkai pasiūlyti 140 butų.