Naujų būstų rinka Vilniuje: tendencijos ir prognozės
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų rugsėjo mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje naujų būstų pardavimai buvo vieni mažiausių šiemet – parduoti 156 būstai, fiksuotas 21 sutarties nutraukimas. Rugsėjį būstų parduota 29 proc. mažiau nei rugpjūtį, kuomet pardavimai siekė 221 būstą.
„Šiemet rinka kol kas nerodė didesnio aktyvumo, juo labiau – augimo ženklų. Galima sakyti, kad visus apėmusios laukimo nuotaikos. EURIBOR 6-ių mėnesių palūkanų normai perkopus 4 proc. ribą ir prognozuojant, jog tai ne paskutinis didinimas, pirkėjai laukia palankesnių finansavimo sąlygų ir būstų kainų. Vystytojai delsia statyti naujus projektus, nes laukia aktyvesnės ir stabilesnės rinkos bei statybų kaštų mažėjimo“, – pranešime žiniasklaidai cituojamas bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Marijonas Chmieliauskas. Foto: įmonės archyvas.
Šių metų trečio ketvirčio būstų pardavimai buvo 77 proc. didesni nei praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu – pernai parduoti 305, šiemet – 540 būstų. M. Chmieliauskas sako, kad pernai NT rinkoje buvo didesnis štilis, sukeltas įtemptos geopolitinės situacijos Europoje bei ankstesnio NT kainų šuolio. Iš viso per 2023 metų devynis mėnesius sostinėje parduoti 1876 nauji būstai.
Aktyviausiai rugsėjį, kaip ir visą trečią ketvirtį, pirminėje NT rinkoje buvo perkami ekonominės klasės būstai pastatytuose arba baigiamuose statyti projektuose. Iš 156-ių rugsėjį parduotų būstų 79 buvo ekonominio, 68 – vidutinio ir 9 prestižinio segmento.
Pasak eksperto, pirkėjų domėjimasis tiek pastatytais būstais, tiek būsimais projektais išlieka, tačiau pastaruoju metu jau susiduriama su atvejais, kai pirkėjai negauna planuotos banko paskolos norimam būstui įsigyti ir tuomet kreipiasi į vystytojus, ieškodami kitokių variantų. Taip pat pirkėjai aktyviau domisi nuolaidomis būstui.
„Rinkoje pasitaiko atvejų, kai siūlomos nuolaidos ar papildomos vertės, tačiau tai yra labiau pardavimus skatinanti priemonė, naudota ir anksčiau mažiau likvidiems būstams parduoti“, – sako jis.
Mažėjantis būstų sandėlis veikia nuomos rinką
M. Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.
„Priežastys išlieka tos pačios, kaip ir ankstesniais mėnesiais – išaugę statybų kaštai ir sumažėję pardavimai. Kadangi pasiūla mažėja, pirkėjams vis sudėtingiau rasti jų poreikius labiausiai atitinkantį variantą, gali tekti kiek nuleisti poreikių kartelę. Savo ruožtu vystytojams, tikėtina, gali būti paprasčiau parduoti ir mažiau likvidžius butus“, – svarsto „Realco“ atstovas.
Per 2023 m. trečią ketvirtį būstų sandėlis susitraukė nuo 3764 būstų liepą iki 3667 būstų rugsėjį, šiuo laikotarpiu rinką papildė 9 nauji projektai su 446 būstais. Tuo metu 2022 m. trečią ketvirtį būstų sandėlis judėjo priešinga kryptimi – nuo 2986 liepą iki 3350 rugsėjį, rinką papildžius 15 naujų projektų su 852 būstais.
Pasak M. Chmieliausko, nepaisant nedidėjančios pasiūlos, būsto poreikis Vilniuje išlieka, tad netrukus galime pamatyti ryškesnių pokyčių nuomos rinkoje.
„Nuomos rinka labai stipriai susijusi su pardavimais. Kuo mažiau būstų nuperkama, tuo mažiau auga ir nuomos pasiūla. Kita vertus, dalis gyventojų, negaudami paskolos būstui įsigyti, ieško nuomojamo būsto, tad paklausa didėja. Ilgainiui rinkoje gali atsirasti disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos, tikėtina auginsiantis nuomos kainą, tuomet naujo būsto įsigijimas investicijai gali tapti patrauklesnis ir susidarys prielaidos pardavimų augimui“, – sako jis.
„Realco“ per tris šių metų ketvirčius savo plėtojamuose projektuose pardavė 21 būstą, daugiausia „Go life“ projekte, kuriame šiuo metu siūlo paskutinius pilnai įrengtus būstus. Bendrovė taip pat vykdo pardavimus aukštesnės klasės projekte „Vileišio 27“, tęsia prestižinės klasės projekto „Algirdo 3“ statybas, dirba ties naujais projektais „Baltupis“, Justiniškių g. 26 bei Parodų g. 1, taip pat domisi naujais sklypais ir vertina jų patrauklumą projektų plėtrai.
Išankstiniais „Citus“ analitikų duomenimis, trečią ketvirtį trijų didžiausių Lietuvos miestų pirminės būsto rinkos užbaigė su pavyzdiniu stabilumu. Vilniuje ir Kaune rugsėjo rezultatas apie 5 proc. nukrypo nuo metinio vidurkio, o Klaipėdoje – nuo ankstesnio mėnesio; tiesa, metinį vidurkį pralenkė beveik trečdaliu. Istoriškai, rugsėjis būdavo permainingas – kai kuriais metais fiksuotas didesnis aktyvumas nei vasarą, nors kiek dažniau mokslo metų pradžia būdavo mažiau aktyvi nei visi metai.
Šarūnas Tarutis. Foto: įmonės archyvas.
„Vilniuje, didžiausioje rinkoje bangavimas – mažesnis ir, nors rugsėjį šiek tiek pritrūko iki metinio vidurkio, rinka nemažėja ir rezultatas nuo sausio laikosi virš 200 mėnesinių sandorių atžymos. Tai yra išties neblogas rezultatas, atsižvelgiant į aplinkybes. Mažesnėse Kauno ir Klaipėdos rinkose kontrastai – didesni, tačiau praėjęs mėnuo abiejuose miestuose buvo geresnis nei metinis vidurkis“, – pranešime žiniasklaidai cituojamas „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Vilniuje mažėja pasiūla, tačiau pardavimai ir kainos – stabilūs
Per rugsėjį sostinėje sudaryti 209 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Rugpjūtį jų fiksuota kiek daugiau – 239. Per ketvirtį sandorių skaičius sudarė 668 – panašiai, kiek ir per ankstesnį trijų mėnesių laikotarpį (675) ir net 74 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai (385). Nuo metų pradžios Vilniuje susitarta dėl 1 992 butų ir kotedžų; pernai per 9 mėn. – 2 120 (6 proc. daugiau). Beveik identiški yra ir šių bei praėjusių metų mėnesiniai vidurkiai: šiemet kol kas per mėnesį realizuojama 221,3 būsto per mėnesį, pernai per visus metus – 221,9.
Pasiūla Vilniuje taip pat pildosi lėčiau nei vyksta pardavimai: ji mažėja trečią mėnesį iš eilės ir pirmą kartą šiemet yra mažesnė nei metų pradžioje. Rugsėjo gale joje buvo 4 023 nauji butai ir kotedžai, o metai prasidėjo su 4 063, taigi, per 9 mėn. pasiūla sumažėjo beveik 1 proc. Lyginant su didžiausiu „sandėliu“ antrojo ketvirčio pabaigoje, šis skaičius susitraukė 9 proc.
Tiesa, per rugsėjį Vilniuje pardavimai pradėti dviejuose naujuose projektuose su 186 butais. Per ketvirtį pasiūlai pateikti 429 būstai keturiuose naujuose projektuose ir penkiuose anksčiau pradėtų projektų etapuose.
„Esant dabartinei paklausai, nesipučia ir sandėlis. Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina“, – skaičiuoja Š. Tarutis.
Pasak jo, dėl šios priežasties nematome ir būsto kainų mažėjimo. Rugsėjį vidutinė pasiūloje esančių butų kaina pasiekė 3 324 Eur/kv. m ir buvo 0,7 proc. didesnė nei rugpjūtį (3 298 Eur/kv. m), 2,4 proc. didesnė nei prieš ketvirtį ir 0,94 proc. didesnė nei metų pradžioje (3 293 Eur/kv. m).
Rugsėjį Vilniuje „Citus“ valdomuose projektuose parduoti 7 butai, o per 9 mėn. sudaryti 99 sandoriai. Įmonės pasiūloje šiuo metu yra 118 butų projektuose „Miško ardai by CITUS“, „Kaip Niujorke by CITUS“ ir „Visi savi by CITUS“. Šiame projekte pardavimui likusios 6 komercinės patalpos.
Praėjusį mėnesį „Citus“ pristatė atnaujinamą „boutique“ segmento verslo centro projektą Žvėryne, Sėlių g.; netrukus bus pristatytas projektas Kareivių g. „Mūnai by CITUS“.
Kodėl negerėja įperkamumas ir ko laukti artimiausiu metu
Pastaruoju metu garsiausiai kalbama apie prastėjantį būsto įperkamumą. Vilniuje kainos nuo praėjusių metų rugpjūčio paaugo vos 1 proc., darbo užmokestis per metus stiebėsi apie 12 proc.
„Pastaruoju metu įperkamumui būsto kainos įtakos beveik neturėjo. Tačiau reikšmingai pasikeitė kita dedamoji – išaugo Euribor. Iš kitos pusės, daugelyje šalių bankai šį augimą bent iš dalies kompensavo mažindami savo maržas, o Lietuvoje, dėl per mažos konkurencijos, tai nevyksta, todėl būsto paskolos mūsų šalyje – vienos brangiausių. Tai paveikė ir būsto įperkamumą, o paties būsto kainų mažinti nėra, iš ko, todėl rinka yra atvėsusi“, – vertina „Citus“ ekspertas.
Visgi, jo įsitikinimu, šiuo metu rinkoje realizuojamas tik minimalus paklausos poreikis: būstus perka tik tie, kuriems Euribor poveikis didesnės įtakos nepadarė (pvz., perkama be paskolos). Tuo tarpu gyventojų skaičius Vilniuje auga, būsto poreikis niekur nedingo, todėl nepatenkintas poreikis akumuliuojasi.
Taip pat, lėtai pildantis pasiūlai ir esant neaukštai paklausai, būsto asortimente mažėja nepabaigto būsto, kurį įsigijus sudaryti notarinius sandorius bus galima po 6–18 mėn., dalis. Todėl užsiveria tam tikras galimybių langas fiksuoti šiandienines būsto kainas ir „pralaukti“ aukščiausią Euribor bei brangiausių paskolų laikotarpį.
„Prognozuojama, kad kitais metais, suvaldžius ir infliaciją, Europos centrinis bankas, siekdamas išvengti recesijos, ims mažinti Euribor palūkanas. Tada būsto paskolos taps labiau prieinamos ir būsto paklausa atsigaus. Tačiau plėtotojai nepuls – o ir nespės – beatodairiškai didinti pasiūlos, tad jos gali pritrūkti ir tai atsilieps būsto kainoms, kurioms spaudimą, be kitų faktorių, sudarys ir augantis darbo užmokestis, didinantis savikainą“, – sako Š. Tarutis.
Trumpuoju laikotarpiu, pasak eksperto, dėl išorinių būsto rinkos veiksnių, įperkamumas svyruos, tačiau ilguoju laikotarpiu jis linkęs prastėti – ypač, dėl augančios savikainos ir būsto kainų.