NT ekspertai: rinkoje prasideda ataušimo laikotarpis (papildyta)
Vienos didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių „Realco“ duomenimis, per šių metų birželį pirminėje Vilniaus NT rinkoje parduoti 98 būstai, iš kurių 41 ekonominiame, 53 vidutiniame ir 4 prestižiniame segmente. Paskutinį kartą per mėnesį sostinėje mažiau nei 100 būstų buvo parduota tik karantininiais 2020-ųjų balandžio-gegužės mėnesiais.
„Priežasčių mažėti pardavimams toli ieškoti nereikia. Tai lemia įtempta geopolitinė situacija, vis dažniau sklindančios kalbos apie artėjančią recesiją, o šiuo metu prisideda dar ir sezoniškumo efektas, kai pirkėjų prioritetų viršūnėje atsiduria atostogos, o ne būstas“, – išplatintame pranešime žiniasklaidai cituojamas „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas.
Lukas Cicėnas. Foto: bendrovės archyvas.
Pasak jo, pastaruoju metu pastebimas dažnesnis preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių nutraukimas. Tokių atvejų birželį užfiksuota 17. Praktiškai visi – ekonominio arba prestižinio segmento projektuose.
„Gali būti, jog klientai, kurie dar iki palūkanų normų kilimo nusprendė įsigyti būstą, dabar tokius sprendimus persvarsto“, – teigia L. Cicėnas.
Pirmas pusmetis baigėsi atvėsimu
Bendrovės duomenimis, NT rinka pirmąją šių metų pusmetį baigė labai sparčiai išaugusių kainų atvėsinta rinka. Per pirmą pusmetį sostinės pirminėje rinkoje parduota 1500 būstų – tai beveik 3 kartus mažiau nei praėjusių metų pirmą pusmetį, kai gyventojai įsigijo 4266 būstus. Vidutinė kvadratinio metro kaina birželio pabaigoje siekia 2905 eurų – tai 25 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais.
„Realco“ pusmetį baigė pardavusi 164 būstus, iš kurių 80 projekte „7 Vakarai“, 21 projekte „Prie Vilnelės“, 63 projekte „Go Life“. Kaip visoje rinkoje, taip ir pas mus, palyginti su praėjusių metų pirmu pusmečiu, pardavimai sumenko triskart. Pernai tuo pačiu laikotarpiu pardavėme 500 būstų. Pagal šio pusmečio pardavimus užimame apie 11 proc. Vilniaus NT rinkos. Mūsų pozicija ganėtinai stabili ir nekintanti jau ilgą laiką, todėl galima konstatuoti, jog mūsų rezultatai yra dabartinės rinkos būklės atspindys“, – rezultatais dalijasi „Realco“ finansų vadovas.
Balandžio mėnesį į nematytas žemumas nukritęs laisvų būstų sandėlis, sulėtėjus pirkimams, pradėjo atsistatinėti ir pusmečio pabaigoje pasiekė apie 2900 vnt. – tai maždaug 10 proc. mažiau nei tuo pačiu metu pernai, tačiau yra artimas būstų sandėliui, su kuriuo pradėjome 2022-uosius metus. Daugiau nei pusė (53 proc.) sandėlio būstų yra nepradėtuose statyti projektuose.
„Realco“ finansų vadovas atkreipia dėmesį, kad tarp didžiausių trikdžių papildyti būstų sandėlį – biurokratinės kliūtys, trukdančios pateikti projektus į rinką. Palyginimui – pernai pirmo pusmečio pabaigoje bendrovė pirkėjams galėjo pasiūlyti 460 būstų, kai šiandien – 103. Pagrindinė to priežastis – „Realco“ planuojami nauji projektai yra įstrigę Vilniaus miesto savivaldybės koridoriuose.
Judėjimas ciklais – įprastas reiškinys
L. Cicėno teigimu, laikotarpis nuo 2016 m. vidurio iki 2020 m. pabaigos NT pirkėjams buvo idealiausias, mat infliacija buvo stabili – svyravo apie 3 proc., būsto kainų augimas kiek viršijo infliaciją ir siekė apie 5 proc., minėtu laikotarpiu darbo užmokestis augo vidutiniškai, t. y. kiek daugiau nei 10 proc., o nedarbo lygis stabiliai mažėjo. Gyventojų santaupos stabiliai didėjo ir 2021-2022 metų sandūroje viršijo 20 mlrd. eurų – tai nepriklausomos Lietuvos rekordas.
„Dabar turime situaciją, kai dėl COVID-19 pandemijos ir Rusijos karo Ukrainoje spausdintais pinigais skatinta ekonomika rodo perkaitimo ženklus ir viso pasaulio centriniai bankai nusprendė ją vėsinti keldami bazinę palūkanų normą. Tai sulėtins įsisukusią infliacijos spiralę, tačiau neigiamai atsilieps vartojimui – nustos augti darbo užmokestis, tikėtina, kad dėl to aptirps ir santaupos. Ilgą laiką kilusi švytuoklė pradeda staigiai leistis. Išsprendus infliacijos problemą, galima būtų nesunkiai pakeisti kursą ir toliau skatinti vartojimą“, – įžvalgomis dalijasi NT ekspertas.
Jis atkreipia dėmesį, kad kylantis EURIBOR turi įtakos ne tik vartotojams, bet ir NT projektų vystytojams. Kuo labiau jų veikla pagrįsta paskolomis, tuo labiau palūkanų kilimas atsilieps jų verslo rezultatams.
„NT projektai reikalauja didelio kapitalo, kurį vystytojai dažnai skolinasi iš banko ar alternatyvių finansuotojų. Dėl šios priežasties pakilusi palūkanų norma taps dar vienu veiksiu, toliau didinsiančiu projekto vystymo kaštus“, – tvirtina L. Cicėnas.
Apibendrindamas jis pažymi, jog šis pusmetis NT rinkoje buvo išties kupinas kontrastų ir lokalių bei globalių iššūkių.
„Rinkos judėjimas ciklais nėra naujas reiškinys. Nepaisant šiuo metu vykstančio atvėsimo, tikime, kad rinkos dalyviai – tiek pirkėjai, tiek pardavėjai – išlaikys norą ir toliau sudarinėti sandorius“, – reziumuoja ekspertas.
„Citus“ įžvalgos
Pirmasis vasaros mėnuo pasitiko nekilnojamojo turto rinką ramybe – sostinėje buvo parduota 130, Kaune – 71 naujų butų ir kotedžų. Pasiūla pildosi labai nenoriai, žaliavų rinkų nepalieka neapibrėžtumas, kuris vėsina paklausą ir verčia plėtotojus atsargiau vertinti rizikas bei sverti kiekvieną pardavimą. To rezultatas – ryškesnis nei paprastai vasaros sezoniškumas.
Pirminės būsto rinkos Vilniuje paklausos dinamika. Infografika: Citus.
Vilniuje birželį rezervuoti 130 nauji butai ir kotedžai, o pasiūloje jų liko 3 640. Per tą laiką sandėlį papildė du nauji projektų etapai, kuriuose rinką papildė 142 būstais. „Citus“ valdomuose projektuose sostinėje per mėnesį susitarta dėl 12 butų ir kotedžų, tačiau pirkėjams lieka vis mažiau pasirinkimo, liko tik 92 laisvi butai ir 9 kotedžai: „PaJustis“ – 12 butų ir 9 kotedžai, „Visi savi“ – 57 butai, „Miško arduose“ – 5 butai, o „Link Ten“ – 9 butai.
Kaune, „Citus“ ekspertų skaičiavimu, pirmasis vasaros mėnuo buvo ramus – parduoti 71 naujas būstas (butai ir kotedžai), o įmonės valdomuose projektuose – 2. Laikinojoje sostinėje analitikai fiksavo vieną naują projekto etapą, kuris rinką papildė 33 būstais. Pirkėjai birželio pabaigoje rinktis galėjo iš 1 240 būstų, o „Citus“ valdomuose projektuose – tik 54 loftų projekte „Radio City“.
„Pirmo vasaros mėnesio pardavimų rezultatai rodo, kad matydami pasiūlos trūkumą, girdėdami kalbas apie galimą ekonominę krizę, didėjančias palūkanas bei diskusijas dėl visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio, pirkėjai nusprendė palaukti ir atostogauti“. Sezoniškumas nėra jokia naujiena: per paskutinius penkerius metus sostinėje birželio mėnesio rezultatas būdavo 16–25 proc. mažesnis nei gegužę, Kaune svyravimas dar didesnis – 10–40 proc. Tiesa, šiemet Vilniuje skirtumas – didesnis nei įprastai (55 proc.; Kaune – apie 29 proc.), tačiau nėra ko stebėtis, vertinant nuo pandemijos dar neatsigavusius pirkėjus, kuriuos užklupo ir prasidėjęs karas Ukrainoje, ir bendra infliacija bei kitos globalios ekonominės žinios, – pranešime žiniasklaidai cituojamas „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Pirminės rinkos būsto kainų (kv.m.) pokyčių dinamika. Infografika: Citus
Išankstiniais „Citus“ analitikų duomenimis, birželį Vilniuje vidutinė, orientacinė pasiūloje esančių naujų butų ir kotedžų kaina, lyginant su geguže (3 122 Eur/kv. m), augo 1,7 proc., iki 3 175 Eur/kv. m. Kaune pasiūloje esančių būstų kainos pasikoregavo į neigiamą pusę 1,18 proc.: birželį jos siekė 2 186 Eur/kv. m; gegužės pabaigoje – 2 212 Eur/kv. m.
„Sulėtėjęs būsto kainų augimas yra akivaizdus pavyzdys, ką gali padaryti rinkos ekonomika. Valdžios institucijoms tai turi būti akivaizdus signalas, kad ne politikai ar centriniai bankai gali sureguliuoti rinką, o pasiūlos ir paklausos dėsnis – jei pirkėjai turi pasirinkimą, tai automatiškai daro spaudimą kainoms. Pasiūlos didėjimas daro įtaką ir būsto įperkamumui. Šiuo metu Lietuvoje siekiant nusipirkti 50 kv. m būstą be paskolos vidutiniškai reikia 6,3 vidutinių metinių atlyginimų, Vilniuje – 7,3 metų atlyginimą, o Kaune – 5,6 metų. Išsprendus perteklinės biurokratijos ir reikalavimų iššūkius, įperkamumo rodiklius šalyje galima būtų pagerinti“, – kalba Š. Tarutis.
Įsivyravusį paklausos ir pasiūlos disbalansą gerai iliustruoja ketvirčio ir pusmečio rinkos dinamika Vilniuje: per ketvirtį sostinėje susitarta dėl 728 naujų butų ir kotedžų įsigijimo iš plėtotojų, nuo metų pradžios šis skaičius siekia 1 744. Panašiausias rezultatas per paskutinius penkerius metus buvo pasiektas 2018–aisiais, kai paklausą sudarė 2 116 būstai (1 137 vnt. – I ketv., 979 vnt. – II ketv.). Tačiau pasiūla 2018 m. svyravo apie 5 500 vnt., o metų gale viršijo net 6 000; tuo tarpu šiais metais jis siekia 3,2–3,6 tūkst. ir nuo prieš 5 m. buvusio vidutinio lygio atsilieka 1,6 karto.
„Gal ir šių metų „sandėlis“ per likusius šešis mėnesius išaugs reikšmingai, tačiau šiuo metu tam pakankamai prielaidų nesusidarė – atvirkščiai, kol kas pasiūla dėl subjektyvių ir objektyvių priežasčių (biurokratijos ir medžiagų bei darbuotojų trūkumo) pildosi labai epizodiškai ir iš lėto. Todėl kritinio pasiūlos augimo pasiekti nepavyksta ir, nors tolydžio mažėja paklausa, būsto kainos toliau auga ir augs dar labiau, nes plėtotojai parduoti dėl brangstančios savikainos neskuba, o klientai, paprasčiausiai, beveik nebeturi, iš ko rinktis, nes dalis „sandėlio“ yra mažiau likvidus ir pirkėjų nesulaukia jau kurį laiką, kiti yra per daug ankstyvose plėtros stadijose, todėl realus pasirinkimo spektras yra net mažesnis už absoliutų laisvų būstų skaičių“, – apibendrina „Citus“ ekspertas.